Družstevní byt má svá specifika. Zásadní rozdíl tkví především v hodnotě takovéto nemovitosti. Proč tomu tak může být a jak se vyhnout případným problémům?
Co je družstevní byt
Nejprve k základním principům problematiky družstevního bytu. Co to vlastně je a co obnáší si koupit družstevní byt? Přestože se s touto formulací můžete docela běžně setkat, jde o velmi hrubé zjednodušování. Nekupujete si totiž samotnou nemovitost, ale právě „jen“ členský podíl v družstvu. Na byt jako takový vám vzniká pouze právo nájmu.
V principu však samozřejmě není problém, abyste si byt do osobního vlastnictví převedli. Nutné je to zejména v případě, že si na něj míníte brát hypotéku. Tu totiž jinak nemáte šanci vůbec získat. V případě prodeje je obdobný scénář ke zvážení, protože při prodeji družstevního bytu se zase vyhnete nutnosti platit daň z nabití nemovitých věcí. Prodat ne samotný byt, ale opět výhradně podíl v družstvu samozřejmě standardně můžete. Vždy tak pečlivě promyslete svoje konkrétní záměry s danou nemovitostí.
Závěr? Dokud si tedy byt nepřevedete do osobního vlastnictví, dalo by se říct, že je váš i není.
Jaká je reálná tržní hodnota
Ať k tomu dojde při prodeji nebo při jiné situaci typu vypořádání podílu člena družstva, nevyhnutelně narazíte na rozdíl mezi reálnou hodnotou a hodnotou podílu v družstvu. Pak bývá mnoho lidí z výsledku značně rozčarováno. Při odhadu ceny se nemůžete příliš dobře řídit tržní cenou bytu odpovídající nemovitosti v osobním vlastnictví. Podobně nepoužitelné jsou pro tento případ i cenové mapy. Ty jsou totiž založeny na zápisech v katastru nemovitostí.
Rozdíl v ceně oproti bytu v osobním vlatnictví je přitom velmi významný. Uvádí se, že je to až 30 %, přičemž příčinu můžeme hledat právě i v již uvedené úlevě na dani. Levnější bydlení je tak sice vykoupeno nejistým právním statusem, kdy je váš byt váš vlastně jen napolo, nicméně cena je v mnoha případech zkrátka rozhodující.
Převod družstevního bytu je navíc znatelně rychlejší. Protože nedochází k zápisu do katastru nemovitostí, jednoduše můžete tuto instituci při převodu obejít. Družstevní byty proto svůj smysl určitě mají.
Vypořádání podílu v družstvu
Jednotlivé podíly v družstvu mají přirozeně různou tržní hodnotu, což je dáno zejména konkrétními vlastnostmi daného bytu, tedy jeho stavem, velikostí atd. Je-li tak nutné vypořádat podíl mezi družstvem a jeho bývalým členem, je nutné ctít zásadu spravedlnosti. V praxi by nemělo dojít k tomu, že družstvo byt získá v rámci vyrovnání za minimální částku, prodat jej však může za cenu na realitním trhu obvyklou.
Problematiku v současné době upravuje zákon o obchodních korporacích. Zatím v zákoně jasně najdeme pouze určeno, že vypořádací podíl nesmí být nižší, než kolik je splněná vkladová povinnost člena, což musí být zakotveno ve stanovách družstva. Pokud to stanovy neurčí jinak, výše podílu se rovná výši vkladu a tento podíl je vyplacen v penězích.
Zákonná úprava při vypořádání podílu v družstvu je tak prozatím spíše nedostatečná a snahou zákonodárců je přiblížit ji do budoucna více právě tržním podmínkám a reálné hodnotě nemovitosti. S novelizovanou legislativní úpravou se ale v současné chvíli počítá až na rok 2020. Dosud tedy právní řád na straně členů družstev v tomto směru příliš nestojí, byť jak dokazují konkrétní případy, domoci se při vypořádávání podílu zohlednění tržní hodnoty lze. Je ale nutné celý spor začít řešit soudní cestou.
Z dosavadních zkušeností můžeme říci, že z rozhodnutí soudu vyplývá, že se skutečnou hodnotou nemovitosti by kalkulováno být mělo a družstvo se nepřihlédnutím k tržní hodnotě na úkor svého bývalého člena bezdůvodně obohacuje. Rozdíl v tom, kolik člen dostane jako vypořádání podílu a kolik je reálná hodnota bytu, totiž reálně může činit i několik stovek tisíc korun.
