Přísnější podmínky pro hypotéky už od října! Na kolik dosáhnete?

Jak už jste v televizi, rádiu i novinách zaregistrovali, od října 2018 začnou platit přísnější podmínky pro hypotéky. Jak se změní vaše šance na vlastní bydlení a kdo už na hypotéku jen tak nedosáhne? Jako ukázku jsme připravili tři modelové situace, kde se bude počítat už podle nových podmínek.

Propočty jsou sice orientační, ale dá se podle nich vycházet a aspoň jednoduše pochopíte, jak fungují podmínky regulace od ČNB a jak jsou vzájemně propojeny.

Omezení hypoték se týká maximální výše poskytnutého úvěru (LTV) do 80 % odhadní ceny a zároveň výše úvěru nesmí překročit násobek devíti let čistého příjmu žadatele nebo společný příjem žadatelů (DTI). Poslední pravidlo stanoví limit pro maximální měsíční platbu všech splátek domácnosti žadatele (DTSI). To znamená, že součet všech měsíčních splátek za hypotéku, leasing, kreditní kartu, půjčky, úvěry atd. nesmí být více, než 45% čistého měsíčního příjmu. Banky mohou omezeně povolit až 50 %

Máte obavy z přísnějších podmínek? Nečekejte na říjen a jednejte už teď!

Největší chybou, která by vám v nejbližších měsících zavřela dveře k vlastní hypotéce je bohužel vlastní nerozhodnost. V současné situace je opravdu zvýšená poptávka po nemovitostech a hypotékách. Má to svůj důvod. Lidé chtějí prostě bydlet ve svém a obávají se zdražení nájmů, které se dá očekávat. Spousta současných žadatelů by totiž s žádostí o hypotéku v říjnu už neměli šanci. V současné době proto obzvláště platí, že „Kdo dříve přijde, ten dřív mele“. Při dlouhé rozhodování u nabízené nemovitosti vám tak může další vážný zájemce koupit nemovitost těsně před nosem a musíte hledat dál.

Dostanou od října hypotéku nebo ne?

Svobodný Petr si chce pořídit byt 2+1 v okresním městě. Cena bytu je 3.500.000,- Kč a Petr má k dispozici 20 % vlastních zdrojů (700 000,- Kč). Potřebuje tedy úvěr 2.800.000,- Kč. Petr je zaměstnanec na dobu určitou a jeho čistá měsíční mzda je 27.000,- Kč. Nesplácí žádné úvěry ani půjčky. Při době splácení 30 let s očekávanou úrokovou sazbou 2,89% vychází měsíční splátka hypotéky na 11.639,- Kč. Platbu daně z nabytí nemovitosti 4 % uhradí Petr ze svých úspor.

Petr tedy splňuje podmínky pro LTV 80 %, jeho měsíční splátka nepřesáhne 45 % čistých měsíčních příjmů a násobek jeho čistého měsíčního příjmu v přepočtu na dalších devět let je 2.916.000,- Kč. Všechny tři podmínky splněny. Petr může žádat o hypotéku i po říjnu.

Mladý pár bez vlastních prostředků si chce koupit ten samý byt. Mají vlastní úspory jen na finanční rezervu a tyto peníze si chtějí ponechat. Na úhradu vlastních zdrojů 20 % použijí účelový úvěr bez zajištění a na zbytek hypotéku. Ano, ještě stále tato možnost existuje a dá se takto za jistých podmínek financovat. Mladý pár bohužel nemá vlastní peníze na úhradu daně z nabytí nemovitosti 4 %, tj. 140.000,- Kč a navýší si tím úvěr na dofinancování. Společný příjem mladého páru je 42.000,- Kč. Jeden z partnerů splácí úvěr na vybavení domácnosti do bytu, který teď mají pronajatý. Měsíční splátka úvěru je 3.200,- Kč a zbývá ještě 280.000,- Kč.

Mladý pár využitím úvěru na dofinancování sice splní podmínku LTV 80 %, Při stejných podmínkách je výše splátky hypotéky také 11.639,- Kč. K tomu ale musíme připočítat měsíční splátku za vlastní zdroje a daň v celkové výši 840.000,- Kč . Měsíční splátka tohoto úvěru podle současných podmínek a nastavení co nejdelší doby splatnosti vychází na 5.918,- Kč. Nezapomeňme na splátku za vybavení domácnosti 3.200,- Kč. Měsíční výdaje za úvěry tedy budou 11.639,- Kč hypotéka, úvěr na vlastní zdroje 5.918,- Kč a 3.200,- Kč úvěr za vybavení. To je celkem 20.757,- Kč. Limit stanovený pro měsíční zadluženost 45 % z čistých měsíčních příjmů žadatelů je ale 18.900,- Kč. Tady už jejich šance na hypotéku podle nových pravidel zmizela. Leda, že se nějak zbaví splátky za vybavení nebo si seženou peníze na zaplacení daně. Refinancování úvěru do stejného úvěru, jako je využit na vlastní zdroje a platbu daně nestačí. Měsíční splátka tohoto úvěru bude 7.873,- Kč + hypotéka 11.639,- Kč = 19.512,- Kč. To bohužel nestačí. A co poslední podmínky DTI? Celkový měsíční příjem 42.000,- Kč x 108 měsíců = 4.536.000,- Kč. Tady je vše v pořádku.

Vždy se ale najde nějaká alternativa nebo se mladý pár může postupně připravit na refinancování půjčky na vybavení a naspoří si aspoň část vlastních peněz. V tom je nesporná výhoda konzultace s úvěrovým specialistou, který poradí, jak na to.

Dva dospělí a dvě děti – Rodina (on 37 let, ona 30 let, děti 6 a 12 let) má v plánu si postavit rodinný dům za 5.500.000,- Kč. Mají naspořeno 20 % a v tomto případě nemusí platit daň z nabytí nemovitosti 4 %. Potřebují proto úvěr ve výši 4.400.000,- Kč. Očekávaná výše splátky s předpokládaným úrokem 2,89% vychází 18.290,- Kč.

LTV úvěru rodina dodržela. Čistý příjem domácnosti je 46.000,- Kč a měsíční splátky úvěrů 18.290,- Kč. Limit měsíční zadluženosti 45 % nastaví maximum 20.700,- Kč, takže podmínku splní. Poslední omezení DTI si také spočítáme. Stačí zase čistý měsíční příjem domácnosti 46.000,- Kč vynásobit 108 měsíci (9 let splácení). Maximální výše úvěru může podle výpočtu být až 4.968.000,- Kč. Také splněno.

Nestihnete získat hypotéku ještě před říjnem 2018? Připravte se na nové podmínky

Ano. Na nové, přísnější podmínky se můžete dopředu připravit. Stačí se zbavit půjček, úvěrů, kreditních karet a kontokorentů. Odkládejte si také peníze stranou a využijte odpovídající zhodnocení. To, že budou platit přísnější podmínky pro hypotéky ještě neznamená, že na ní nikdy nedosáhnete. Vždyť už víte, že pokaždé je k dispozici nějaká alternativa, jiné řešení nebo možnost, jak si zajistit vlastní bydlení a neutrácet za nájem bytu.