Není to tak dávno, kdy se banky poskytující hypotéční úvěry předháněly v tom, která z nich nabídne výhodnější úrokovou sazbu. Bohužel pro zájemce o koupi vlastního domu či bytu, tato éra už je za námi. Hypotéky soustavně zdražují a stávají se stále nedostupnějšími pro zájemce s průměrnými příjmy.
Jaké jsou příčiny?
Je jich hned několik. To základní je neustálý růst cen jak nových, tak starších bytů. Ceny za metr čtvereční se třeba v Praze vyšplhaly nad 100 tisíc korun a vzhledem k tomu, že je bytů nedostatek, se žádné zásadní zlevnění na realitním trhu neočekává. Naopak, v Praze a Brně by ceny mohly růst sice méně, ale nadále. Vyšší ceny bytů znamenají vyšší průměrné objemy peněz, které si zájemce o byt potřebuje půjčit. Poskytovatelé hypotéčních úvěrů jsou tak logicky opatrnější a nemají důvod se klientům podbízet nízkými úroky. A to i přesto, že u všech dlouhodobých dluhů, včetně úvěrů na bydlení, dlouhodobě klesá průměrná výše nespláceného dluhu i počet klientů, jejichž úvěry jsou dluhem ohroženy. Takových klientů je už méně než 1,5 %.
Další zásadní příčinou je zpřísnění doporučení České národní banky ohledně poskytování hypotéčních úvěrů. Reakce ČNB přišla v důsledku toho, že v České republice se ceny nemovitostí zvyšovaly v loňském roce vůbec nejprudčeji v rámci Evropské unie a podle názoru centrální banky poskytovaly české komerční finanční čím dál rizikovější úvěry, aby se je mohli pořídit i lidé s průměrnými či dokonce podprůměrnými příjmy. Laicky řečeno, ČNB se bála, aby se u nás neopakovala realitní bublina, která před pár lety v USA odstartovala celosvětovou ekonomickou krizi. ČNB již od roku 2016 označuje jako největší riziko pro tuzemskou finanční stabilitu roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení.
Dalším důvodem je opakované zvyšování základní i lombardní sazby, opět ze strany ČNB. První sazba určuje, jak jsou centrální bankou úročeny vklady komerčních bank, a druhá sazba říká, s jak vysokým úrokem si komerční banky mohou od ní půjčit peníze. Strategie ČNB se následně odráží i ve finančních produktech komerčních bank, takže se stoupajícími sazbami ČNB plynule roste i výše úroků z hypotéčních úvěrů, které se během listopadu 2018 dostaly až nad 3 procenta. Průměrná výše úroku je sice stále ještě 2,66 %, ale na nejvýhodnější sazbu dosáhne málokdo. Vyšší sazby se netýkají jen zájemců o nové bydlení, ale i stávajících klientů, kterým skončila fixace.
Jaká jsou konkrétní doporučení ČNB pro poskytování hypoték
1. října 2018 vstoupila v platnost rozšířená doporučení ČNB o požadavek na výši čistého příjmu žadatele. Ten by měl být tak vysoký, aby výše dluhu nepřekročila devítinásobek ročního čistého příjmu žadatele, který zároveň nesmí na splátku úvěru vynakládat více než 45 % svého čistého měsíčního příjmu. Žadatel s čistým příjmem ve výši 25 tisíc korun, což je hrubá mzda kolem 33 tisíc korun, by si tak mohl půjčit maximálně 2,7 mil. Kč, přičemž by měsíčně nesměl splácet víc, než 11 250 Kč. Dalším omezením je maximální výše hodnoty nemovitosti. Bez ručení další nemovitostí se již k stoprocentnímu úvěru v podstatě nedá dostat, takže než žadatel vůbec do banky půjde, musí mít na svém účtu našetřeno na 20 či 30 % hodnoty nemovitosti, kterou chce koupit.
Co můžeme čekat v příštím roce?
Nevypadá to právě optimisticky. Bytů je a dlouho ještě bude nedostatek. Přes řadu slibů vládnoucí strany neudělaly nic pro zkrácení stavebního řízení, takže zahajování násobně vyššího počtu developerských projektů není reálné. Nedostatek se ale projevuje i v oblasti nájemního bydlení, kde ceny rovněž neustále rostou. To vše spolu s politikou ČNB, u níž se zatím nedají očekávat razantní změny trendu, bude hypotéky dále zdražovat. Podle některých odhadů ČNB může zvýšit sazby letos ještě jednou na svém prosincovém jednání. Navíc, ač u nás poměrně výrazně rostou mzdy, ve srovnání s cenami realit je to nedostačující. Počet lidí schopných si hypotéční úvěr vzít a splácet se tak bude nadále snižovat. Snížení úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů se v blízké době očekávat nedá, v lepším případě budou stagnovat někde kolem hranice tří procent.
